不動産の売買、賃貸、管理に関する法律問題

不動産売買契約は、大きな金額が動く取引であるため、その契約内容に関しトラブルが発生するケースが少なからず存在します。

また、不動産賃貸借契約においても、賃料に関するトラブルや、入居・退去時のトラブルが後を断ちません。

本記事では、不動産売買契約及び不動産賃貸借契約のそれぞれについて代表的なトラブル事例を紹介するとともに、その解決方法について解説していきます。

不動産売買で生じうるトラブルの例

不動産売買の際に生じ得るトラブルとしてはどのようなものが挙げられるのでしょうか。以下代表的なケースを例にとって、解説します。

①契約内容についてのトラブル

不動産売買の際には、売主と買主との間で売買契約を締結することになりますが、当該売買契約に付された特約の内容をめぐって、トラブルが発生する可能性があります。

不動産売買契約に付された特約は、一般的に売主にとって有利なものとなっている場合が多いですので、契約締結の際には、特約の内容も十分に確認する必要があります。

②不動産に抵当権が設定されている場合のトラブル

抵当権とは、債権者が、債務者から債権の回収をすることができなくなった場合に備え、不動産などにあらかじめ設定される権利のことをいいます。

抵当権が設定されている場合、債務者から債権の回収ができなくなった場合でも、当該不動産を競売にかけることにより、不動産の売却代金から債権を回収することが可能となります。

購入した不動産に、実は抵当権が設定されており、購入後に権利の存在に気づいた場合、売主と買主とのあいだでトラブルが発生する可能性があります。

このようなトラブルを避けるためにも不動産の購入の際には、物件に付着した権利の有無についてよく確認するようにしましょう。

③瑕疵に関するトラブル

建物の雨漏りや土壌汚染などの瑕疵のトラブルの原因となります。

既存建物の場合、買主が瑕疵を発見した場合１０００万円を上限として、修繕費用の補償を受けることができる既存住宅売買瑕疵保険という制度も存在しますので、住宅購入の際には、保険が付されているか否かも確認するようにしましょう。

不動産賃貸で生じうるトラブルの例

次に不動産賃貸借契約のおける代表的なトラブル事例を紹介します。

①入居時のトラブル

入居の際のトラブルとして最も多いのは、入居申し込みの撤回に関するトラブルです。

代表的なものとしては、入居申込書を提出し、その後申し込みを撤回しようとしたところ、それを断られたというケースが挙げられます。

法律上、原則として賃貸借契約は賃貸借契約に署名押印をした時点で成立することになりますので、申込書を提出しただけでは未だ賃貸借契約が成立しているとは言えないケースが多いです。

もっとも、貸主との間での不要なトラブルを避ける観点からは、入居を撤回する可能性がある場合にはこれを事前に説明し、いつまでなら撤回が可能なのかを事前に確認するようにしましょう。

②契約更新に関するトラブル

不動産賃貸借契約においては、何年かに一度賃貸借契約の更新が行われるのが通常ですが、契約更新の場面においても、貸主と借主とのあいだでトラブルが発生する可能性があります。

代表的なケースとしては、貸主が賃貸借契約の更新を拒むケースなどが挙げられます。

もっとも、法律上、貸主は正当な理由がなければ賃貸借契約の更新を拒絶することができず、仮に正当な理由があったとしても契約期間が満了する6ヶ月〜1年前に貸主に対して更新拒絶の通知をしなければ賃貸借契約が自動的に更新されることとなります。

③退去時のトラブル

退去時に発生するトラブルの代表的な例としては、敷金に関するトラブルが挙げられます。

入居時に、借主は貸主に対して敷金を交付することとなりますが、退去の際に、借主側の負担において損耗や損傷を補修することとなった場合、敷金から当該補修費用を差し引いた額が貸主に対して返還されるのが原則です。

そして、通常の使用に伴う損傷損耗であれば、貸主側に補修義務があるところ、通常の損耗や損傷を補修する費用が敷金から差し引かれることにより、退去時に、貸主に対して敷金がほとんど返還されないといったトラブル事例も散見されます。

退去時における借主の負担は、国土交通省が公表している「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に詳しく規定されていますので、返還された敷金の額に疑問が存在する場合には、当該ガイドラインを参照し、借主に確認をするようにしましょう。

不動産売買・賃貸に関するトラブルは齋藤綜合法律事務所におまかせください

当事務所では不動産売買に関するトラブルや不動産賃貸借に関するトラブル等、不動産に関する問題のご相談を承っております。

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